TEXTO – LOCAÇÕES RESIDENCIAIS – NOÇÕES GERAIS

 

 

 

 

                        A locação de imóveis no Brasil está regulada pela Lei nº  8.245, de 18  de outubro de 1991, chamada de Lei do Inquilinato. É classificada em: locação residencial, locação para temporada e locação não residencial (comercial).

                        A locação é um contrato pelo qual um sujeito se compromete, mediante remuneração, a facultar a outro, por certo tempo, o uso de uma coisa (locação de coisas); a prestação de um serviço (locação de serviços); ou a executar uma obra (empreitada).[1]

                        De acordo com a lei:

a)     LOCADOR - é o representante ou proprietário do imóvel (senhorio);

b)     LOCATÁRIO - é aquele que aluga o imóvel (inquilino);

c)      CONTRATO DE LOCAÇÃO – instrumento pelo qual as partes (locatário e locador) formalizam a locação, sendo que após a formalização o locador entrega o imóvel para uso do locatário, mediante pagamento (aluguel). Contém as cláusulas gerais e especiais da locação.

                        O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo (determinado ou indeterminado), dependendo de autorização conjugal, se igual ou superior a dez anos.

                        O locatário poderá devolver o imóvel pagando a multa pactuada no contrato de locação.

                        A lei estabelece também que seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

                        O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

 

                        Já o locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio que são:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso     comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

 

                        Toda pessoa que deseja alugar um imóvel deverá verificar pessoalmente as condições que se encontra o imóvel, evitando-se assim problemas futuros quando da devolução do imóvel.

                        Segundo o PROCON de São Paulo, no contrato de locação deverá constar o valor do aluguel, índice de reajuste (IGPM, IGP, IPC), duração da locação, multas por atraso no pagamento, forma e local de pagamento aluguel, revisão do aluguel a cada três anos etc. Não poderá ser cobrado do inquilino nenhum valor referente à elaboração do contrato ou de ficha cadastral. Essas despesas devem ser pagas pelo locador.  [2]

                        O proprietário poderá exigir que o inquilino ofereça alguma garantia para a locação prevista na Lei do Inquilinato

                        São elas:

a) caução (normalmente é em dinheiro, não podendo exceder ao valor de três aluguéis e deverá ser depositada em caderneta de poupança. No final do contrato, não havendo dívidas, o inquilino deverá receber o total da conta de poupança);

b) fiança (O inquilino apresenta pessoa que se responsabiliza pelos encargos da locação (fiador);

c) seguro de fiança locatícia (inquilino faz um seguro junto a uma companhia seguradora.)

                        A fundação PROCON alerta aos locatários que: [3]

1 -  a cobrança antecipada do valor do aluguel (mês a vencer), somente poderá ser exigida pelo proprietário, caso o inquilino não ofereça uma das garantias prevista na lei;

2 - O inquilino poderá deixar o imóvel antes do prazo, desde que pague a multa estabelecida em contrato (geralmente três meses de aluguel). Entretanto, essa multa deve ser proporcional ao tempo restante da locação; por exemplo, se o inquilino cumpriu 20 meses de uma locação com prazo total de 30 meses, o proprietário só poderá cobrar a multa proporcional ao período restante, ou seja 10 meses. Assim se a multa estipulada é equivalente a 3 meses de aluguel o inquilino só pagará o valor relativo a 1 mês de aluguel;

                        Nas locações ajustadas por escrito (contrato de locação) e por prazo igual ou superior a trinta meses (prazo legal para a locação residencial), o fim do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

                        Observe que com o término do prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, a locação é prorrogada por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. Nesse caso o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação. É o que se costuma chamar de denúncia vazia.

                        Nos contratos com prazo inferior a trinta meses o locatário, que não tiver outro imóvel, poderá requerê-lo nesses casos:

- para uso próprio, de descendente (filhos, netos) ou ascendente (pais, avós);

- necessidade de reparação urgente, determinada pelo poder público;

- para demolição ou obras aprovadas;

- após cinco anos de locação com o mesmo inquilino.

                        O PROCON alerta que caso o proprietário ingresse com ação para a retomada do imóvel o inquilino poderá, no prazo de contestação e através de advogado, manifestar-se concordando com a desocupação. Serão, então, concedidos seis meses para a saída.

                        Se o contrato for por prazo indeterminado, o inquilino poderá desocupar o imóvel comunicando o proprietário com 30 dias de antecedência. Este comunicado deve ser feito por escrito, em duas vias. Ao desocupar o imóvel, o locatário deverá solicitar a vistoria e o comprovante da entrega das chaves ao proprietário ou imobiliária. Caso contrário, o aluguel pode continuar sendo cobrado pelo locador. 

                        O locatário deve sempre requerer cópia de todos os documentos previstos no contrato de locação, bem como observar todas as cláusulas contratuais, evitando assim problemas maiores com o proprietário do imóvel.

 

Bibliografia básica:

 

BITTAR, CARLOS ALBERTO. A lei do inquilinato anotada e comentada. Editora Forense.

 

SLAIBI FILHO, NAGIB. Comentários a nova lei do inquilinato. Editora Forense.

 

Sites:

www.procon.sp.gov.br

 

 

                       



[1] VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil. 4.ed. São Paulo: Atlas, 2004. p. 138.

[2] Disponível em: < http://www.procon.sp.gov.br/cartaluguel.shtml> Acesso em 15 jan. 2006.

[3] Disponível em: < http://www.procon.sp.gov.br/cartaluguel.shtml> Acesso em 15 jan. 2006.